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购物信息

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      创新是顺势而为,转型是势在必行
      2017-10-25 11:52

      影响商业地产效率和业绩的问题有哪些?突破点又在哪里?这是一个很值得业界深思的问题。目前中国的商业地产正在经历艰难的爬坡过程,急需找到提升效率和业绩的有效路径和方法!

      一、商业地产新增量和原存量之间的竞争愈加激烈

      当前中国大商业的整体格局表现为增量导入势头持续强劲。相对于原有存量来说,新增量具有高起点和高契合度的优势,这些新增量不仅对原有商业形成了冲击,同时也拉高了新商业的入市门槛。

      赛特(上海)商业管理有限公司董事总经理李赫男

      面对商业增量和现有存量之间的竞争关系问题,赛特(上海)商业管理有限公司董事总经理李赫男表示,存量问题一直都存在,存量和增量是此消彼长的关系。在新一代消费者的影响下,传统消费群体受现实生活改造和影响,他们的购物取向、需求和意愿越来越接近年轻人,所以用传统消费的思想解决存量问题存在一定阻力。

      新生代消费者对生活个性化需求的增量消费是在线上线下的娱乐过程中完成的,新生代消费群体增量速度的增加是从2014-2016上半年的综合表现中反映出来的,当时的增加量占总体销售额的45%,阿里研究院判断到2022年,90后、00后的消费群体将占整个零售消费的65%。

      想要解决存量问题,商业地产企业就必须转型升级,围绕新的消费需求打造新的服务和商品。

      二、购物中心往往创新忽视了业态逻辑和商业规律

      购物中心和零售商扎堆是中国城市商业十分常见的现象,也由此造成购物中心之间、商业品牌之间的恶性竞争愈演愈烈;为应对竞争、规避风险,有些做法甚至与自身业态逻辑相背离。

      放眼行业,我们不难发现,中国太多商业的所谓创新往往只会在意“出奇制胜”,却常常忽略最基本的需求分析。

      在打造“创意商业”的过程中,如何落到实处避免“纸上谈兵”? 李赫男认为,第一,观念必须要转变,这个转变不是为了生存不得不转,而是要从内心迎合市场和消费需求的变化,眼光不能只放在当下经营好坏的问题上,要用长远的眼光、迫切改革的心理看问题、解决思想观念问题。

      第二,转变经营内容和方式,不再按照传统模式开发经营。新一代消费内容和传统消费内容存在巨大反差,这无关对错,主要是由于传统消费内容与现在生活的主题不符造成的;要解决这个问题,开发商首先要主动改变经营内容,供应链、商品制造商和品牌商都要围绕转型顺势而为,不能逆势而上;与泛泛而谈的“互联网+”不同,李赫男先生认为现在的运营关键是“顾客+”,即市场和消费者需要什么,购物中心就提供什么来满足它的生活消费需求,按照它的需求引进商品、升级调整内容和服务方式,做到差异化管理,购物中心与百货公司的创新,关键之处在于经营好顾客关系。

      零售是一个古老的行业,它是商品交易和服务买卖的过程,不管线上还是线下,人和人之间的服务都离不开商品和服务的交换。在这个问题上,所谓的创新,既不能脱离核心内容,也不能改变本质,同时形式上要与时俱进、顺势而为。

      第三,技术手段的更新和完善,开发商慢慢意识到技术手段的落后,开始重视研究顾客关系以及顾客到店和购买的数据情况,通过数据变化对商品经营的内容和方向进行调整;但如果要想把供应商和顾客关系以及商品关系通过数据分析管理到一起,就需要做深度管理,即通过洞察人的需求行为和时刻发生的变化,抓住未来经营的方向。

      三、购物中心和品牌商缺乏专业互通和交流互动

      中国商业地产以及各业态领先型的品牌商都对创新和创意发展给予了高度的重视,但二者之间的专业互通和交流互动能力依然十分薄弱。不仅购物中心对品牌商的创新和创意发展情况了解不多,品牌商对购物中心招商业务的优化改良也是知之甚少,可以说双方基本处于“各行其是”状态,缺乏共同语言,严重束缚着双方的协同发展和业务对接。

      如何引导双方以全新的视角建立新的合作?对此,李赫男表示,

      传统的购物中心模式是开发商提供场地,供应商提供经营内容,不管是零售业态还是超市、影院、餐饮等业态,双方都事先约定租金额度定期交租,这就造成很多供应商在高租金的前提下盈利颇少的情况;拿某个购物中心5—6层的餐饮来说,商户每月要上缴1000元/平方米的租金成本,由于租金过高,加大了店铺的经营压力,最后就会导致菜品涨价或偷工减料的情况发生。

      所以,双方若要建立新合作,购物中心应替商户“算账”来提升商场人气,形成话题感;比如,购物中心和商户之间可以签订最低经营培养期合同,以一年期限为准,若商户的每月销售额都是最低数额,购物中心就可以承诺用“0租金”的方式“补偿”店铺,当商户的销售额远远超过约定数额时,购物中心和商户则进行两两抽成,商户经营状况好、利润高,购物中心的抽成也就越高;如果购物中心只从自我角度考虑,不管商户死活,这对培养品牌的成长会产生很大阻力,同时品牌商对购物中心也会产生望而生畏的心理。

      四、自营成为购物中心(百货)新的利润增长点.

      零售业自营的概念正在扩大,从最初的尝试买手制和开发自有品牌,到自营业态和项目,自营模式逐渐多元化。开展自营的零售企业中也开始渐渐有了成功的案例和参考对象。

      对于零售企业的自有品牌经营,李赫男持十分肯定的态度,他认为自营将成为提升独有性和性价比的差异化经营模式的核心,并成为购物中心(百货)新的利润增长点。但为了避免自营品牌的同质化,零售商应该利用终端优势获取消费需求、价格承受度等消费信息,准确填补制造商留下的市场空隙。同时,自有品牌的质量要过硬,要加强对自有品牌制造商的管理,慎重选择自有品牌商品的制造商,加强与制造商的合作。

      另外,自营还要解决的一个最大难题就是去库存。据统计,中国的自营库存占比在25%左右。在解决库存方面,李赫男表示,赛特接下来将会和唯品会进行商品和销售方面的合作,把库存在唯品会上以成本价的方式对外做二次销售,以减少库存。如果库存问题得不到解决,将会造成自营商品多次累积,最后形成一个死循环。所以解决库存问题一定要打通线上线下,让消费者无论何时何地都能使用同一编码以多种支付方式通过移动端实现购物。

      五、跨界互联(互联网+)倒逼升级和创新

      互联网的出现,对传统零售商业的发展有一定冲击,对一些零售企业的转型升级也提出了新的挑战。但互联网也同时为零售行业的发展提供了更便捷、更高效的渠道,正深刻影响着我们这个时代。

      在零售商业略显疲态时下,面对互联网的冲击,李赫男表示,没有落伍的行业,只有落伍的企业。过去中国零售业也得益于人口红利,经营方式相对粗暴。在中国经济整体进入深耕发展之时,零售业走向经营模式创新,也是必然之路。

      对于商业地产而言,更需要经历脱胎换骨的彻底变革,借助新一代的全方位智慧商业解决方案,积极向互联网转型,才能迎接新商业时代。然而转型绝不是简单的尝试,应具备可持续性,如何利用互联网思维去改造商业地产的各个环节,提升效率,促进价值提升,开辟一条实现商业地产转型升级的“地产+”之路,十分关键。

      相信“跨界互联”将成为中国商业未来10年的主题,因此传统实体商业要以互联网+为基础,不同行业之间相互渗透、兼并、联合,从而构成商业新的上层建筑体系。


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